El mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires experimenta un cambio de tendencia significativo en 2024, con un aumento generalizado en los precios de las propiedades que revierte la baja prolongada de años anteriores. Este fenómeno impacta de lleno en el valor de los monoambientes, que superan en promedio los USD 100.000, y modifica el panorama tanto para compradores como para inquilinos.
El retorno del alza en los precios de venta
Según un relevamiento de Zonaprop, el 98% de los barrios porteños registraron un incremento en los valores de las propiedades durante 2024. El precio promedio del metro cuadrado se ubica en USD 2.321, un 6,6% más que el año anterior. Diversos factores confluyen en esta suba: el aumento del costo de la construcción en dólares (42,1% en 2024), el retraso cambiario, la reactivación del crédito hipotecario y un mayor flujo de dinero en el mercado debido al blanqueo de capitales. Además, la menor oferta de inmuebles y el cambio de expectativas tras las últimas elecciones presidenciales contribuyen al aumento.
Expertos del sector, como Daniel Salaya Romera, destacan la disminución de las contraofertas, que rara vez superan el 5% del valor solicitado, como un indicador claro del cambio de panorama. Esta situación contrasta con la tendencia previa, donde las propiedades se negociaban con descuentos significativos.
Monoambientes por encima de los USD 100.000
El impacto del aumento de precios se refleja en el valor de los monoambientes, que en promedio superan los USD 102.418. Los departamentos de dos y tres ambientes también experimentaron incrementos, alcanzando los USD 122.898 y USD 169.057, respectivamente. Los barrios del norte de la ciudad, como Núñez y Colegiales, lideran las subas con incrementos anuales del 12,1% y 11,8%.
En cuanto a las zonas más costosas, Puerto Madero se mantiene a la cabeza con un promedio de USD 6.026 por metro cuadrado, seguido por Palermo (USD 3.209) y Belgrano (USD 3.016). En el otro extremo, Villa Lugano, con USD 1.000 por metro cuadrado, se posiciona como el barrio más accesible, junto con Nueva Pompeya (USD 1.388) y Parque Avellaneda (USD 1.516).
El mercado de alquileres se desacelera
A diferencia de la venta, el mercado de alquileres muestra una tendencia a la desaceleración en los aumentos. Si bien acumulan un 61% en el año, este porcentaje se encuentra por debajo de la inflación acumulada (107%). La derogación de la Ley de Alquileres y la moderación de la inflación en los últimos meses contribuyeron a esta desaceleración, con subas mensuales inferiores al 4% desde julio.
Mariano García Malbrán, presidente de CAMESI, señala que la derogación de la ley impulsó la oferta de inmuebles residenciales, especialmente en barrios como Belgrano y Palermo. Los contratos más cortos, de uno o dos años, resultan más atractivos para los propietarios, que ahora pueden ajustar los valores con mayor flexibilidad. Además, la estabilidad del dólar facilita los acuerdos en moneda local.
Rentabilidad e inversión a largo plazo
La rentabilidad promedio en el mercado inmobiliario porteño se ubica en 5,09% anual. Para recuperar la inversión inicial se requieren 19,6 años de alquiler, un 10,6% más que en 2023. Lugano se destaca como el barrio más rentable para inversores, con un retorno anual del 8,4%.
En resumen, el mercado inmobiliario en CABA atraviesa un período de transición marcado por el alza en los precios de venta, impulsado por diversos factores económicos y políticos. Si bien el mercado de alquileres muestra una moderación en los aumentos, la rentabilidad a largo plazo continúa siendo un atractivo para los inversores, especialmente en zonas estratégicas de la ciudad.
