El reciente Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 1017/2024, impulsado por el gobierno de Javier Milei, ha generado un impacto significativo en el mercado inmobiliario argentino. Este DNU introduce una serie de reformas, con especial énfasis en las hipotecas divisibles, que prometen revolucionar la forma en que los argentinos acceden a la vivienda propia.
Hipotecas Divisible: Un Nuevo Paradigma
La principal novedad del DNU reside en la implementación de las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios. Este mecanismo permite que cada comprador de una unidad dentro de un desarrollo (ya sea en propiedad horizontal o subdivisiones) asuma individualmente su propia deuda hipotecaria. Esto implica que la responsabilidad financiera de cada comprador se limita a su unidad específica, sin verse afectado por los posibles incumplimientos de otros propietarios del complejo.
Anteriormente, en muchos casos, el financiamiento para un proyecto completo recaía sobre una única entidad o sobre los compradores de manera conjunta. Esto creaba una alta vulnerabilidad para el proyecto en su totalidad, y una mayor carga financiera para compradores que, de suceder un evento externo, comprometía toda la construcción. Las hipotecas divisibles modifican esta situación, brindando seguridad tanto para los desarrolladores como para cada comprador.
Otros Cambios Clave en el DNU
- Hipotecas sobre el derecho real de superficie: se habilita el uso de este derecho como garantía hipotecaria, facilitando el acceso al crédito para proyectos en terrenos ajenos.
- Registro de boletos de compraventa: se permite el registro de boletos de compraventa de unidades futuras, brindando seguridad jurídica a las preventas y protegiendo los derechos de los compradores.
- Seguro facultativo para proyectos en construcción: el DNU hace optativo el seguro para contratos de prehorizontalidad, otorgando libertad de elección a los compradores de unidades en desarrollo.
Estas nuevas medidas buscan agilizar los trámites, reducir los riesgos, y facilitar el acceso al crédito para diferentes tipos de proyectos inmobiliarios. El objetivo es dinamizar el sector y contribuir al desarrollo de viviendas nuevas, así como la creación de empleo en el área de construcción. Con la disminución de la inflación y la estabilización del tipo de cambio, el gobierno estima que las condiciones son propicias para el lanzamiento de estas innovadoras herramientas financieras.
Impacto en el Mercado Inmobiliario
Se espera que las modificaciones impulsadas por el DNU generen un efecto multiplicador en la economía. El mayor acceso al crédito podría estimular la demanda de viviendas, incentivando la construcción de nuevos desarrollos y la generación de empleo en la industria de la construcción y en áreas relacionadas. Se espera que ello se vea reflejado en un mayor movimiento en el mercado inmobiliario, lo que contribuiría a mejorar las perspectivas tanto para inversionistas como para aquellos que buscan acceder a su vivienda propia.
La simplificación de los procesos y la reducción de riesgos asociados a las inversiones inmobiliarias, también puede atraer capital tanto a nivel local como extranjero. La transparencia que busca generar la normativa permite brindar una mayor estabilidad a las operaciones en el sector, creando confianza y seguridad en los agentes del mercado. El potencial para impulsar el mercado en un contexto económico complejo hace que este cambio sea considerado innovador y disruptivo.
Armonización Federal
Para garantizar la aplicación uniforme del DNU en todo el país, el Ministerio de Economía ha implementado un plan de armonización federal en colaboración con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Esto es fundamental para evitar disparidades en la interpretación y aplicación de las nuevas normas. Con la participación de la Comisión Nacional de Valores (CNV) y la Superintendencia de Seguros de la Nación, se trabajará en la regulación del mercado de capitales y la oferta de coberturas de seguros que se ajusten a las nuevas circunstancias.
La CNV impulsará la securitización de hipotecas, que facilitará su colocación en el mercado de capitales, mientras que la Superintendencia trabajará en el diseño de coberturas de seguros específicas para proyectos inmobiliarios, brindando mayor respaldo a los préstamos hipotecarios. La articulación entre el gobierno nacional y las provincias es crucial para lograr una implementación exitosa del DNU y para maximizar su impacto positivo en el mercado inmobiliario a lo largo del país.
Desafíos y Perspectivas
Si bien el DNU presenta un conjunto de medidas que tienen el potencial de transformar el mercado inmobiliario argentino, aún existen desafíos. La eficiencia de la implementación del DNU dependerá de la coordinación entre los organismos involucrados y la capacidad de las entidades financieras para adaptarse a las nuevas regulaciones. Además, el éxito a largo plazo también dependerá de factores macroeconómicos como la inflación y la estabilidad del tipo de cambio, factores externos a la norma misma, pero de vital importancia para su buen desempeño.
En conclusión, el DNU de Milei presenta un cambio radical en el panorama del crédito inmobiliario argentino. Aunque el tiempo dirá la eficacia completa de esta medida, lo cierto es que la apuesta por las hipotecas divisibles y otros mecanismos innovadores es un paso audaz que podría tener un impacto profundo en el acceso a la vivienda y en el desarrollo del mercado inmobiliario.
