El mercado inmobiliario rosarino ha experimentado una transformación significativa en los últimos meses. La oferta de alquileres ha crecido un 170% en menos de un año, un fenómeno que ha sorprendido a propios y extraños. Este incremento, impulsado principalmente por la derogación de la Ley de Alquileres, abre un nuevo capítulo en el sector, pero ¿qué significa para los inquilinos y propietarios? ¿Estamos ante una nueva era de estabilidad en los precios o es solo una calma temporal?
Un cambio de paradigma en el mercado inmobiliario
Según un informe del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir) y la Universidad Nacional de Rosario (UNR), la cantidad de propiedades disponibles para alquilar en la ciudad se ha triplicado desde diciembre de 2023. Este cambio radical se debe en gran medida a la derogación de la ley que regulaba los alquileres, la cual había generado incertidumbre y desincentivado a muchos propietarios a poner sus inmuebles en el mercado. A noviembre de 2024, se contabilizaron más de 2.000 viviendas para alquiler permanente, una cifra que contrasta con las menos de 800 disponibles a principios de año.
El análisis pormenorizado de los datos revela que la mayor concentración de inmuebles en alquiler se encuentra en el centro de Rosario, representando casi un tercio de la oferta total. Le siguen los barrios de Lourdes, República de la Sexta y Pichincha. En cuanto a los tipos de vivienda, los departamentos representan el 90% de las propiedades disponibles para alquiler permanente, mientras que las casas apenas alcanzan el 9%.
Este aumento en la oferta ha generado una mayor competencia entre los propietarios, lo que podría traducirse en una moderación de los precios. Sin embargo, es importante analizar otros factores que influyen en el valor de los alquileres, como la inflación, los costos de los servicios y la demanda en zonas específicas de la ciudad.
El impacto en los precios: ¿estabilidad o incertidumbre?
Si bien el incremento en la oferta podría sugerir una baja en los precios, la realidad es más compleja. Alejandro Bassini, coordinador del Departamento de Estadísticas del Cocir, señala que si bien el alquiler ha aumentado por debajo de la inflación interanual, otros gastos como servicios e impuestos han experimentado un alza considerable. Esto significa que el peso relativo del alquiler en la economía familiar podría haber disminuido, pero la carga económica general sigue siendo alta.
Además, la situación varía según el tipo de vivienda y la zona. El precio promedio de un monoambiente en Rosario ronda los $180.000, mientras que un departamento de un dormitorio se ubica en torno a los $250.000. Barrios como el Abasto y Pichincha suelen tener valores superiores a la media, mientras que en Martin y la Sexta se encuentran precios más accesibles.
Otro factor a considerar es el ajuste anual del Índice de Contratos de Locación (ICL) para los contratos firmados bajo la ley anterior. Para quienes renovaron en enero de 2024, este ajuste se ubica en el 190%, lo que representa un aumento significativo en el valor del alquiler. Sin embargo, los contratos firmados después de la derogación de la ley tienden a ser más estables y con ajustes más moderados.
Para comprender mejor la dinámica del mercado es fundamental analizar el comportamiento de la oferta y la demanda en cada zona. La alta concentración de propiedades en el centro podría generar una mayor competencia y, por lo tanto, una tendencia a la baja en los precios. Sin embargo, en barrios con menor oferta, la demanda podría mantenerse alta, lo que podría sostener o incluso incrementar los valores de los alquileres.
¿Qué esperar del futuro?
El mercado inmobiliario rosarino se encuentra en un momento de transición. La explosión de la oferta de alquileres ha generado expectativas de estabilidad en los precios, pero aún existen incertidumbres. La inflación, los costos de los servicios y la evolución de la demanda serán factores clave para determinar el comportamiento del mercado en los próximos meses.
Desde el Cocir se promueven medidas para facilitar el acceso a los alquileres, como la financiación de los costos iniciales. Esta iniciativa busca aliviar la carga económica para los inquilinos y fomentar la transparencia en el mercado. Sin embargo, la efectividad de estas medidas dependerá de la colaboración entre propietarios, inquilinos y corredores inmobiliarios.
En definitiva, el mercado de alquileres en Rosario se encuentra en un punto de inflexión. La abundancia de propiedades disponibles genera oportunidades para los inquilinos, pero también desafíos para los propietarios. La clave para navegar este nuevo escenario será la información, la transparencia y la capacidad de adaptación a las nuevas reglas del juego.
Solo el tiempo dirá si esta explosión de la oferta se traduce en una verdadera estabilidad en los precios o si se trata de un fenómeno temporal. Lo que está claro es que el mercado inmobiliario rosarino está en constante evolución y requiere un análisis cuidadoso para comprender sus fluctuaciones y tendencias.
