El Gobierno argentino, mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 1017/2024, ha implementado una serie de reformas significativas en el sistema hipotecario con el objetivo de revitalizar el mercado inmobiliario y facilitar el acceso a la vivienda propia. Estas medidas marcan un cambio de rumbo respecto al anterior plan Procrear, optando por un enfoque de mayor flexibilidad y participación del sector privado.
Hipotecas Divisible: Un Nuevo Paradigma
Una de las medidas más destacadas es la introducción de las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios bajo propiedad horizontal. Este mecanismo permite que cada comprador de una unidad en un desarrollo asuma una deuda individual, independientemente de los demás propietarios. Esto simplifica la financiación para los compradores y reduce la carga financiera para los desarrolladores, haciendo más accesible la compra de viviendas en proyectos de gran escala.
Anteriormente, la financiación de grandes complejos inmobiliarios implicaba la necesidad de una sola hipoteca para todo el desarrollo, un proceso que se tornaba complejo y muchas veces, inabordable. Las hipotecas divisibles eliminan este obstáculo, fomentando la construcción y la demanda de viviendas en proyectos de mayor envergadura.
El Derecho Real de Superficie como Garantía
Otra innovación clave es la habilitación del derecho real de superficie como garantía hipotecaria. Esto significa que aquellos que poseen los derechos para construir en terrenos que no son de su propiedad pueden utilizar esos derechos para obtener un crédito hipotecario. Esta medida abre nuevas posibilidades de financiación para proyectos habitacionales en terrenos donde no se cuenta con la escritura definitiva, dinamizando la construcción en áreas donde previamente era más difícil acceder al financiamiento.
Esta medida es particularmente importante para impulsar proyectos de vivienda social y proyectos en terrenos de propiedad pública que puedan ser dados en concesión a privados para su desarrollo inmobiliario, siempre que se cumplan los requisitos normativos y el proceso esté debidamente formalizado
Preventas con Mayor Seguridad Jurídica
El DNU 1017/2024 regula explícitamente el registro de boletos de compraventa de unidades futuras que aún no están construidas, dotando de mayor seguridad jurídica a las preventas. Los contratos de este tipo ahora contarán con respaldo legal y publicidad, protegiendo los derechos de los compradores y promoviendo una mayor confianza en el mercado inmobiliario. Esto es crucial para atraer inversiones y para que los compradores puedan realizar transacciones con mayor tranquilidad.
Para ello, se necesitará la armonización con las provincias para generar un registro unificado que permita llevar un seguimiento certero de las preventas y así poder garantizar la seguridad jurídica para todos.
Seguro de Unidades en Obras: Flexibilidad para el Comprador
A diferencia de la normativa anterior, el nuevo decreto elimina la obligatoriedad del seguro para contratos de prehorizontalidad. Esta opción ahora es optativa, permitiendo una mayor flexibilidad en las negociaciones entre desarrolladores y compradores. Este cambio reconoce que la inclusión de un seguro puede significar un costo adicional para el comprador, algo que se busca evitar, sobre todo en contextos económicos sensibles.
Sin embargo, la decisión de contratar o no un seguro dependerá de la evaluación de riesgo que cada comprador realice y de la situación específica de cada proyecto. Es recomendable que los interesados se informen con asesores profesionales sobre la conveniencia de este seguro en cada caso particular.
El Fin del Plan Procrear
El gobierno ha decidido finalizar el programa Procrear, argumentando que había dejado de ser sostenible y representaba una carga financiera significativa para el Estado. El programa no habría cumplido con los estándares de transparencia y eficiencia esperados, por lo que se optó por promover una mayor participación del sector privado en la financiación de la vivienda.
Si bien el fin del programa genera incertidumbre en algunos, el gobierno ha aclarado que aquellos que ya habían accedido a créditos Procrear podrán continuar con sus compromisos a través de un acuerdo con el Banco Hipotecario. Se busca evitar que las modificaciones en la normativa perjudiquen a los beneficiarios que ya estaban en el programa.
Impulso al Mercado Inmobiliario y la Economía
Se espera que las nuevas medidas tengan un efecto multiplicador en la economía. Al facilitar el acceso al crédito, se espera un aumento en la construcción de viviendas, generando empleo y dinamizando la cadena de valor del sector. Además, la mayor disponibilidad de créditos podría estimular el consumo y la inversión, creando un efecto positivo en el crecimiento económico del país.
El Ministro de Economía ha calificado la introducción de la hipoteca de bien futuro como un hito histórico. Este mecanismo permite a los compradores acceder a financiación para proyectos de vivienda en construcción, sin necesidad de contar previamente con una escritura definitiva, reconociendo su derecho de propiedad desde el inicio del proceso.
Armonización Federal y el Rol de los Organismos Reguladores
El Ministerio de Economía está trabajando en un plan de armonización federal junto a las provincias y la Ciudad de Buenos Aires para garantizar la aplicación uniforme de la normativa en el registro de preventas y en el uso del derecho real de superficie. Esto es crucial para asegurar una implementación coherente y evitar desigualdades entre las diferentes jurisdicciones.
Por otro lado, la Comisión Nacional de Valores (CNV) impulsará la securitización de las hipotecas, facilitando su colocación en el mercado de capitales. Asimismo, la Superintendencia de Seguros colaborará en el diseño de coberturas específicas para respaldar los préstamos hipotecarios, otorgando mayor seguridad a las entidades financieras.
Un Mercado Inmobiliario Más Dinámico y Accesible
El nuevo DNU busca impulsar un mercado inmobiliario más dinámico y accesible para un mayor número de familias argentinas. La implementación de hipotecas divisibles, la flexibilidad en el seguro para unidades en obras, y la nueva regulación para las preventas, junto con la armonización federal, buscan facilitar el acceso al crédito, generar empleo y promover la construcción de viviendas. El fin del plan Procrear marca un cambio en la estrategia de vivienda del gobierno, apostando a un modelo basado en un mercado inmobiliario más activo y eficiente
Las nuevas medidas representan una apuesta audaz por parte del gobierno, cuyos resultados se observarán a mediano y largo plazo. Se espera un incremento en la oferta de propiedades, tanto para compra como para alquiler, lo que en teoría contribuirá a la estabilización de precios en el mercado inmobiliario argentino.
