El mercado inmobiliario en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) presentó un panorama complejo durante noviembre de 2024, con comportamientos dispares entre los precios de venta y alquiler, así como una creciente demanda impulsada por la reactivación de los créditos hipotecarios. Un informe conjunto de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UDESA) revela las tendencias que marcaron el sector en cuatro zonas clave: Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), Gran Buenos Aires (GBA) Norte, GBA Sur y GBA Oeste.
Precios de venta: casas en baja, departamentos en alza
El informe, basado en el análisis de las publicaciones activas de propiedades en el AMBA, muestra una caída interanual del 4,8% en el precio de las casas. Sin embargo, los departamentos registraron un incremento del 6,3% en comparación con noviembre de 2023. Esta divergencia se acentúa al analizar las variaciones por zonas: las casas experimentaron bajas en CABA (-2,6%), GBA Norte (-3,9%), GBA Sur (-3,1%) y GBA Oeste (-9%), mientras que los departamentos subieron en CABA (9,6%), GBA Norte (2,1%) y GBA Sur (4,4%), con una leve baja en GBA Oeste (-0,4%).
En cuanto a las variaciones mensuales, los precios de las casas en dólares por m2 se mantuvieron relativamente estables, con leves bajas en CABA (-0,4%) y GBA Norte (-0,3%), y un ligero aumento en GBA Sur y Oeste (0,1%). Los departamentos mostraron un comportamiento similar, con leves alzas en CABA (0,4%) y GBA Sur (0,2%), y bajas en GBA Norte (-0,3%) y GBA Oeste (-0,2%).
Los barrios más buscados en noviembre
En CABA, los barrios más solicitados para compra fueron Caballito, Belgrano, Recoleta, Palermo y Villa Urquiza. En GBA Norte, la demanda se concentró en Vicente López, San Isidro, Pilar, Tigre y Escobar. En GBA Sur, los municipios más buscados fueron La Plata, Quilmes, Lomas de Zamora, Avellaneda y Ezeiza. Finalmente, en GBA Oeste, La Matanza, Morón, Ituzaingó, Tres de Febrero y Moreno lideraron las búsquedas.
Alquileres: incrementos por debajo de la inflación
El mercado de alquileres también experimentó incrementos, aunque en menor medida que los precios de venta. En noviembre de 2024, los alquileres de casas registraron variaciones intermensuales del -0,6% en GBA Norte, -0,2% en GBA Sur y 7,3% en GBA Oeste. Los departamentos, por su parte, tuvieron alzas del 1% en CABA, 3,7% en GBA Sur y 5,3% en GBA Oeste, con una baja del 2% en GBA Norte.
Sin embargo, al analizar las variaciones interanuales, los incrementos en los alquileres son significativos. Las casas subieron un 28,4% en GBA Norte, 75,9% en GBA Sur y 110% en GBA Oeste. Los departamentos, por su parte, aumentaron un 44,3% en CABA, 46,3% en GBA Norte, 107,4% en GBA Sur y 125,6% en GBA Oeste. A pesar de estas subas, los valores se mantienen por debajo de la inflación interanual de octubre de 2024 (193%).
En CABA, Almagro lideró los incrementos mensuales en alquileres (4,6%). En el conurbano, Moreno (12,5% en casas) y Morón (8,6% en departamentos) presentaron las mayores subas.
Demanda en alza y el rol de los créditos hipotecarios
Un dato destacado del informe es el fuerte incremento en la demanda de departamentos en venta, que registró un alza del 63% en comparación con noviembre de 2023. Este aumento se atribuye a una combinación de factores, entre los que se destacan el mayor dinamismo del sector inmobiliario en los últimos meses y la reactivación de los créditos hipotecarios. La mayor accesibilidad al financiamiento ha impulsado la demanda, especialmente en el segmento de departamentos.
La oferta de inmuebles en alquiler también experimentó un crecimiento significativo, con un aumento del 167,1% en noviembre respecto al mismo período del año anterior. Expertos del sector inmobiliario vinculan este incremento con la derogación de la ley de alquileres, que habría generado mayor certidumbre y confianza en el mercado.
Perspectivas para el futuro
El mercado inmobiliario en el AMBA se encuentra en una fase de transición, con precios que buscan estabilizarse y una demanda creciente impulsada por el acceso al crédito. Si bien persisten las diferencias entre los valores de casas y departamentos, y entre las distintas zonas del AMBA, la reactivación de la demanda y el aumento de la oferta en alquiler sugieren una posible recuperación del sector en el mediano plazo.
Sin embargo, la evolución del mercado dependerá de factores macroeconómicos como la inflación, el tipo de cambio y el crecimiento económico, así como de las políticas que implemente el Gobierno en materia de vivienda y financiamiento. El acceso a créditos hipotecarios continuará siendo un factor clave para sostener la demanda y dinamizar el sector en los próximos meses.
