El mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) presenta una realidad contrastante: mientras los precios de los departamentos experimentan un ascenso sostenido, los de las casas se mantienen rezagados, incluso por debajo de los valores pre-crisis. Este análisis profundiza en la situación actual, desglosando precios y rentabilidad en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) y sus alrededores, con especial atención al impacto del crédito hipotecario en la dinámica del sector.
Departamentos en Ascenso: CABA como Motor del Crecimiento
Según datos de Reporte Inmobiliario, que incluyen casi 24.000 propiedades, y estudios conjuntos de Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA), los departamentos usados en CABA han experimentado un crecimiento significativo. El alza interanual se estima en un 10%, una recuperación robusta considerando la caída del 42% sufrida entre agosto de 2018 y el período pre-recuperación.
Este aumento se atribuye a diversos factores: el incremento en los costos de construcción, el retraso cambiario, la reactivación del crédito hipotecario, una oferta limitada de unidades y el mayor volumen de dinero circulante tras procesos de blanqueo. Barrios como Caballito, Recoleta y Belgrano se destacan por su alta demanda, impulsando aún más el precio de venta.
Casas Rezagas: Un Mercado Aún en Recuperación
En contraste con el dinamismo del mercado de departamentos, el sector de las casas en el AMBA muestra una situación más compleja. Un informe de Mercado Libre Inmuebles y UDESA indica una caída interanual del 5% en los precios de las casas, un dato que revela la necesidad de una mayor recuperación del mercado.
La brecha entre el comportamiento de los departamentos y las casas se explica por diferentes dinámicas de mercado y demandas. Si bien factores como el costo de la construcción y el retraso cambiario afectan a ambos tipos de propiedades, la demanda concentrada en departamentos, especialmente impulsionada por la facilidad del crédito hipotecario para este tipo de inmuebles, favorece su apreciación.
Guía de Precios y Rentabilidad en CABA
En CABA, la rentabilidad de las propiedades varía según la ubicación. Reporte Inmobiliario identifica a Lugano, Parque Avellaneda y La Boca como los barrios más rentables para inversión en alquiler. Lugano, con una renta anual del 8.5%, destaca por ser el más atractivo, con un tiempo de recuperación de la inversión de tan solo 11 años.
Por otro lado, Puerto Madero, Palermo y Belgrano se ubican en el extremo opuesto del espectro, mostrando baja rentabilidad debido a sus altos precios por metro cuadrado. Aunque estas áreas son prestigiosas, para una inversión enfocada en el rendimiento del alquiler su rentabilidad actual es baja.
El Impacto del Crédito Hipotecario
La reactivación del crédito hipotecario ha sido un catalizador importante para la demanda, particularmente de departamentos de dos y tres ambientes en rangos de precio accesibles. El rango de 50.000 a 70.000 dólares para departamentos de dos ambientes, y los que superan los 60.000 dólares para los de tres ambientes son los más demandados.
En zonas como Lanús, Temperley, Avellaneda, y localidades del GBA Norte, el crédito hipotecario ha estimulado las compras. Sin embargo, aún se espera una mayor activación del mercado crediticio en el próximo año, incrementando la confianza y las transacciones futuras.
Un Mercado Dinámico con Desafíos
El mercado inmobiliario del AMBA se encuentra en un proceso de recuperación tras la crisis. La notable diferencia en el comportamiento entre departamentos y casas es significativa y nos revela información fundamental para la toma de decisiones en el sector. Mientras que los departamentos, sobre todo en CABA, muestran una recuperación sólida gracias a la demanda y la accesibilidad del crédito, las casas siguen un camino diferente.
Analizar datos específicos por zonas, tipos de propiedades y rangos de precio es esencial para comprender las dinámicas actuales. La información proveída por este artículo debe ser utilizada como un punto de partida para una investigación más exhaustiva, en función de las necesidades específicas de cada comprador o inversor.
Recomendaciones
- Monitorear constantemente los datos de mercado para tomar decisiones informadas.
- Considerar la ubicación y el tipo de propiedad en función de la meta financiera del inversor o comprador.
- Consultar con profesionales del sector inmobiliario para realizar transacciones seguras y eficientes.
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