¿Está el sueño de la vivienda propia en Córdoba al borde del colapso? El mercado inmobiliario local se enfrenta a un cóctel explosivo: altos costos, especulación y una capacidad de compra que se diluye. **Un panorama que asfixia el desarrollo y genera incertidumbre.** En este artículo, analizaremos las causas de esta crisis y las estrategias que los desarrollistas implementan para sobrevivir.
Factores que Inflan los Precios en Córdoba
El Costo de Construir: Una Barrera Casi Infranqueable
Roque Lenti, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc), lo resume así: “Hoy estamos dentro de los costos más altos en dólares por metro cuadrado de la historia”. Los costos de obra, que oscilan entre **900 y 950 dólares por metro cuadrado**, sin incluir impuestos ni la estructura empresarial, comprometen seriamente la rentabilidad. Pero, ¿qué ha llevado a esta situación?
La inflación en dólares, impulsada por la especulación tras la asunción de Javier Milei, disparó los precios de los insumos. El acero, por ejemplo, llegó a costar más de US$ 1.500 la tonelada, cuando su valor normal ronda los US$ 700-800. Esta volatilidad dificulta la planificación y encarece los proyectos. Además, el incremento de los salarios en dólares también impacta en la rentabilidad. Si bien los salarios en pesos pueden parecer atractivos, al convertirlos a dólares, el costo laboral se eleva, afectando la competitividad.
La consecuencia es que la actividad ha dejado de ser atractiva para muchos desarrollistas, obligándolos a paralizar proyectos o cerrar empresas.
Especulación: El Enemigo Invisible
La especulación juega un papel crucial. Tras la asunción de Javier Milei, muchos proveedores aumentaron sus precios de manera preventiva, anticipando una devaluación más fuerte. Este comportamiento, sumado al ‘congelamiento’ de la mercadería a valores especulativos, ha paralizado parte del mercado.
La especulación no solo afecta los precios de los insumos, sino también los valores de las propiedades. Muchos propietarios, buscando ganancias rápidas, inflan los precios, alejando a los compradores.
Combatir la especulación requiere transparencia y competencia. El Estado debe velar por el cumplimiento de las normas y sancionar las prácticas abusivas.
La Capacidad de Compra: Un Espejismo Inalcanzable
El aumento de los costos de construcción se traduce en precios de venta que superan la capacidad de compra de la mayoría de los cordobeses. “Hoy, un departamento de un dormitorio no cuesta US$ 70.000/US$ 80.000, sino US$ 120.000. ¿Quién convalida ese precio en el mercado?”, se pregunta Lenti.
La falta de crédito hipotecario agrava la situación. Sin acceso a financiamiento, la demanda se desploma y el mercado se estanca. **La reactivación del crédito hipotecario es fundamental.**
En este contexto, la demanda se reduce a inversores que buscan refugio en el ladrillo, generando una distorsión que dificulta la concreción de operaciones.
“Es crucial entender que la vivienda no es solo un bien de inversión, sino también una necesidad básica”, enfatiza Lenti. Privar a la población del acceso a la vivienda genera un problema social con consecuencias negativas a largo plazo.
“Hoy estamos dentro de los costos más altos en dólares por metro cuadrado de la historia” – Roque Lenti, Ceduc
Análisis de Impacto: ¿A Quién Afecta la Crisis?
La crisis inmobiliaria no solo impacta a desarrollistas y compradores, sino a toda la economía local. Familias que ven frustrado el sueño de la vivienda propia, empresas constructoras que paralizan proyectos, y una economía que se desacelera. **Las consecuencias son múltiples y complejas.**
Según datos de la Cámara de la Construcción de Córdoba, la actividad ha caído un 30% en el último año, afectando a miles de puestos de trabajo.
Estrategias de Supervivencia: Eficiencia y Reducción de Costos
Ante este escenario, las empresas desarrollistas deben enfocarse en la eficiencia y la reducción de costos. “Las compañías ganarán dinero por su estructura ajustada y por evitar sobrecostos”, explica Lenti.
Eliminar intermediarios en la compra de materiales de construcción es clave. Negociar directamente con los fabricantes o proveedores mayoristas puede generar ahorros significativos. Optimizar los procesos constructivos, implementar tecnologías que reduzcan los tiempos de obra y minimizar los desperdicios también son fundamentales.
Además, es importante diversificar la oferta y apuntar a segmentos de mercado menos sensibles a los precios. La construcción de viviendas sociales o la refacción de inmuebles existentes pueden ser alternativas interesantes.
La Relación con el Gobierno Municipal: Un Aliado Estratégico
La buena relación con el gobierno municipal se torna fundamental. El trabajo conjunto en un plan de ordenamiento territorial puede generar beneficios para la ciudad en su conjunto.
Proponer estudios para definir dónde y cómo es posible realizar desarrollos que beneficien a la ciudad requiere la colaboración entre el sector público y el privado. Un plan de ordenamiento territorial claro y transparente puede generar confianza en los inversores y promover el desarrollo sostenible.
Además, el gobierno municipal puede implementar políticas de incentivo para la construcción, como la exención de impuestos o la agilización de los trámites burocráticos.
Perspectivas para 2025: Un Año de Recalibración
De cara al próximo año, Lenti prevé una etapa de recalibración. “El 2025 será un año de oportunidades pero también desafiante. Recién después de las elecciones de medio término podríamos ver una tendencia positiva”, afirma.
La incertidumbre política y económica seguirá siendo un factor determinante. Sin embargo, la experiencia demuestra que las crisis también pueden generar oportunidades.
La clave estará en adaptarse a los cambios, innovar y buscar soluciones creativas para superar los desafíos. Para lograrlo, Lenti resalta la necesidad de una reforma impositiva para aliviar la carga sobre el sector.
“Los impuestos provinciales, como Ingresos Brutos y Sellos, sumados a la transferencia de inmuebles, impactan fuertemente en la rentabilidad. Es clave que la política entienda que, sin una reforma impositiva, la reactivación económica será muy difícil”, concluye.
La presión impositiva afecta a todos los sectores de la economía argentina. Reducir la carga impositiva y simplificar el sistema tributario es fundamental para promover la inversión y el crecimiento.
En el caso del sector inmobiliario, una reforma impositiva podría generar un impacto positivo en la rentabilidad de los proyectos, incentivando la inversión y dinamizando el mercado.
Un Llamado a la Acción
La crisis inmobiliaria en Córdoba es un problema complejo que requiere soluciones integrales. La eficiencia, la reducción de costos, la colaboración con el gobierno municipal y una reforma impositiva son estrategias clave.
**Es fundamental que todos los actores del sector trabajen juntos** para reactivar el mercado inmobiliario y garantizar el acceso a la vivienda para todos los cordobeses.
