¿Está tu alquiler en Córdoba costándote más de lo que esperabas? Tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/23, el mercado muestra una cara ambivalente: más oferta, pero con costos adicionales que impactan directamente en tu bolsillo. Descubre cómo se redefine el panorama de los alquileres en la Docta.
En resumen
- El mercado de alquileres en Córdoba se “normaliza” tras el DNU 70/23, impulsando la oferta de propiedades.
- Sin embargo, los costos adicionales (expensas e impuestos) aumentan, representando hasta el 35% del pago mensual del inquilino.
- Inversores regresan al mercado inmobiliario cordobés, atraídos por la recomposición de los valores del alquiler y la estabilidad del dólar.
- Para un mercado más equilibrado, se necesita controlar costos adicionales, promover la transparencia, fomentar la construcción de viviendas para alquiler e implementar políticas de apoyo a los inquilinos.
El dilema del inquilino: más oferta, ¿menos alivio?
A pesar de la normalización del mercado y el aumento en la oferta de alquileres, los inquilinos en Córdoba se enfrentan a un nuevo desafío: el aumento en los costos adicionales, como las expensas y los impuestos. Si bien los precios de los alquileres están comenzando a ajustarse de acuerdo con la inflación general, estos costos adicionales están representando una proporción cada vez mayor del gasto total en vivienda.
Según la asociación Inquilinos Córdoba, las expensas y los impuestos representan actualmente entre el 30% y el 35% del pago mensual del inquilino, mientras que antes estos ítems tenían una participación marginal. Este aumento en los costos adicionales está generando una mayor presión sobre los inquilinos, especialmente aquellos con ingresos más bajos.
Maximiliano Vittar, presidente de la asociación Inquilinos Córdoba, advierte que la mayor oferta de inmuebles no ha logrado frenar los precios de los alquileres, que en su opinión se mantienen por encima de la inflación. Además, señala que el aumento en los costos adicionales está contribuyendo a una situación de desigualdad, en la que cada vez más personas tienen dificultades para acceder a una vivienda digna.
“El aumento de la gente que vive en la calle da una muestra que, con esta política, la parte más baja de la escala social se está quedando sin vivienda. Los inquilinos no somos consumidores, no puedo elegir no consumir vivienda, si no puedo pagar el alquiler no puedo vivir en la calle. En este marco de desigualdad, es importante el apoyo y la presencia del Estado, un sostén que no lo brinda el mercado”
¿Por qué suben los costos? El impacto del DNU 70/23
El Decreto de Necesidad y Urgencia 70/23 (DNU 70/23), que derogó la Ley de Alquileres en diciembre de 2023, tuvo un impacto significativo en el mercado de alquileres de Córdoba. Muchos propietarios, que habían retirado sus viviendas del mercado o las habían puesto a la venta, volvieron a ofrecerlas en alquiler. Este aumento en la oferta contribuyó a equilibrar el mercado y a moderar los precios.
Un mercado en vías de “normalización”: ¿qué significa esto?
Cuando hablamos de que el mercado de alquileres en Córdoba está volviendo a la “normalidad”, nos referimos a una serie de factores interrelacionados. En primer lugar, los precios de los alquileres están comenzando a ajustarse de acuerdo con la inflación general, lo que proporciona una mayor previsibilidad tanto para inquilinos como para propietarios. En segundo lugar, la oferta y la demanda tienden a equilibrarse, lo que reduce la presión sobre los precios y facilita la búsqueda de viviendas disponibles. Por último, la rentabilidad para los propietarios está regresando a niveles más lógicos, lo que atrae nuevamente a los inversores al mercado inmobiliario.
Un informe reciente de Brick Data, que analiza la evolución de los departamentos de un dormitorio en los principales barrios de la ciudad, revela un aumento considerable en la oferta de alquileres a partir de diciembre de 2023. En mayo de 2024, la oferta alcanzó un pico de 3.021 departamentos, en comparación con los 706 disponibles en diciembre de 2023. Sin embargo, a medida que estas nuevas unidades fueron ocupándose, la oferta se redujo a 1.205 departamentos en febrero de este año, lo que representa una disminución del 60%.
Esta dinámica de sube y baja en la oferta refleja la adaptación del mercado a las nuevas condiciones establecidas por el DNU 70/23. Si bien la derogación de la Ley de Alquileres incentivó a muchos propietarios a volver a ofrecer sus viviendas en alquiler, la demanda también jugó un papel importante en la absorción de estas unidades.
Inversores al rescate: ¿una luz al final del túnel?
A pesar de los desafíos que enfrentan los inquilinos, el mercado de alquileres en Córdoba muestra señales de recuperación. Uno de los indicadores más importantes es el regreso de los inversores al mercado inmobiliario. La recomposición de los valores del alquiler, sumada a la estabilidad del dólar, ha generado un aumento en la rentabilidad de los inmuebles, lo que ha atraído nuevamente a los inversores.
Según Matías Merguerian, director de MV Real Estate, la rentabilidad de los departamentos de un dormitorio ha vuelto a ubicarse en torno al 5%. Este nivel de rentabilidad, que históricamente se situaba entre el 5% y el 10%, ofrece a los inversores una alternativa atractiva para mantener su capital y obtener un cierto retorno.
Pedro Cámara Correa, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic), coincide en que la estabilidad económica ha generado un nuevo clima en el mercado inmobiliario. “Estamos con buen movimiento con operaciones, las propiedades se revalorizan y eso se refleja en una buena rentabilidad. Enero y febrero fueron los mejores de los últimos años en ventas y, si sigue bajando la inflación, 2025 va a ser un muy buen año. Lo estamos notando con la vuelta de los inversores; esos viejos clientes, que invertían con los ojos cerrados, están volviendo a creer en el ladrillo”, afirma Cámara Correa.
El futuro del alquiler en Córdoba: ¿un equilibrio posible?
El mercado de alquileres en Córdoba se encuentra en un proceso de transición, en el que la normalización del mercado y la recuperación de la rentabilidad para los propietarios coexisten con los desafíos que enfrentan los inquilinos. Para lograr un mercado de alquileres más equilibrado, es necesario abordar los siguientes desafíos:
- Controlar los costos adicionales: Es fundamental establecer mecanismos que permitan controlar el aumento en las expensas y los impuestos, para evitar que estos costos adicionales representen una carga excesiva para los inquilinos.
- Promover la transparencia en los precios: Es importante fomentar la transparencia en la fijación de los precios de los alquileres, para evitar la especulación y garantizar que los precios se ajusten de acuerdo con la inflación general.
- Fomentar la construcción de viviendas para alquiler: Es necesario impulsar la construcción de viviendas destinadas específicamente al alquiler, para aumentar la oferta disponible y reducir la presión sobre los precios.
- Implementar políticas de apoyo a los inquilinos: Es fundamental implementar políticas que brinden apoyo a los inquilinos, especialmente aquellos con ingresos más bajos, para garantizar su acceso a una vivienda digna.
Al abordar estos desafíos, se podrá construir un mercado de alquileres en Córdoba más equilibrado, en el que tanto inquilinos como propietarios puedan beneficiarse de las oportunidades que ofrece el mercado inmobiliario.
