En un giro sorprendente para el mercado inmobiliario porteño, el tiempo necesario para comprar un departamento se ha reducido drásticamente. Según un análisis de Reporte Inmobiliario, basado en la metodología del índice de burbuja inmobiliaria de UBS, un trabajador promedio necesita ahora 10 años de ingresos para adquirir una vivienda en Buenos Aires, una disminución significativa respecto a los 19 años requeridos en 2023.
El dólar, el salario y la accesibilidad a la vivienda
La razón principal de esta mejora radica en la apreciación del salario en dólares. Mientras que los precios de las propiedades en Buenos Aires han aumentado, el salario medido en dólares ha crecido a un ritmo mayor debido a la estabilidad relativa del dólar MEP frente a la inflación. José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario, explica que “la evolución diferencial del tipo de cambio respecto al salario fue clave”. En otras palabras, el poder adquisitivo del salario en dólares ha aumentado, permitiendo a los porteños acercarse a la compra de una vivienda.
Para ilustrar este punto, imaginemos un trabajador que a fines de 2023 ganaba $1.000.000 con un dólar blue a $1200. Su ingreso en dólares era de US$833. Si ese mismo trabajador hoy percibe $1.500.000 con un dólar blue a $1100, su ingreso en dólares ha crecido a US$1300. Este aumento del poder adquisitivo en dólares es el motor principal de la mejora en la accesibilidad a la vivienda.
El crédito hipotecario: ¿Un nuevo protagonista?
Históricamente, el mercado inmobiliario argentino no ha dependido del crédito hipotecario. Sin embargo, esta tendencia está cambiando. Rozados señala que “por primera vez en años, el crédito comienza a tener un impacto”. Aunque todavía incipiente, el crédito hipotecario se está convirtiendo en un factor que impulsa la compra de viviendas en Buenos Aires. En octubre de 2024, el 16% de las escrituras en la Ciudad se realizaron con crédito hipotecario, un salto significativo comparado con el 4% del mismo mes en 2023.
Rozados afirma que “hoy realmente es posible comprar un departamento de 40 a 45 metros cuadrados con dos ingresos promedio solicitando un crédito hipotecario”. Este dato revela que el crédito hipotecario, sumado a la mayor accesibilidad por la apreciación del salario en dólares, está dinamizando el mercado inmobiliario.
El alquiler: Una alternativa con mejor rentabilidad
Otro factor que influye en la accesibilidad a la vivienda es la rentabilidad del alquiler. En Buenos Aires, el tiempo necesario para amortizar el costo de compra a través del alquiler se ha reducido de 23 a 17 años, gracias a una mejor rentabilidad en el último año. Esto significa que la inversión en propiedades para alquilar se ha vuelto más atractiva, lo que a su vez puede impulsar la demanda y los precios en el mercado inmobiliario.
¿Un futuro prometedor o una calma temporal?
Si bien los indicadores actuales muestran una mejora en la accesibilidad a la vivienda en Buenos Aires, es crucial analizar el contexto general. La estabilidad macroeconómica es fundamental para que esta tendencia se mantenga a largo plazo. Si la inflación se acelera o el dólar sufre una devaluación brusca, la situación podría revertirse.
Además, es importante considerar que el aumento del salario en dólares no siempre se traduce en un aumento real del poder adquisitivo. Si el costo de vida en dólares también aumenta, la mejora en la accesibilidad a la vivienda podría ser ilusoria. Por lo tanto, es fundamental analizar no solo el tiempo necesario para comprar un departamento, sino también la evolución de los precios de otros bienes y servicios esenciales.
Rozados se muestra optimista sobre el futuro, pero con una advertencia: “Si vos tenés la decisión de comprar la propiedad, mi recomendación sería que no la demores demasiado. Si vas a sacar un crédito hipotecario, tomate tu tiempo para analizarlo”. Esta recomendación destaca la importancia de una decisión informada, considerando tanto las oportunidades como los riesgos del mercado inmobiliario actual.
En resumen, la reducción en el tiempo necesario para comprar un departamento en Buenos Aires es una noticia alentadora, pero debe ser analizada con cautela. La estabilidad macroeconómica, la evolución del costo de vida y el acceso al crédito hipotecario son factores clave que determinarán si esta tendencia se consolida en el largo plazo. El futuro del mercado inmobiliario porteño dependerá de la interacción de estas variables y de las decisiones que tomen tanto los compradores como los vendedores en los próximos meses.
