El mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) presenta una realidad dual en lo que respecta a la recuperación de precios tras años de crisis. Mientras los departamentos muestran una apreciación significativa, impulsada por factores como el retorno del crédito hipotecario y un mayor volumen de dinero disponible, las casas se mantienen rezagadas, sin señales de una recuperación inminente. Este análisis profundizará en las causas y consecuencias de esta disparidad, considerando datos del mercado y proyecciones futuras.
Departamentos: Recuperación en Marcha
Un reciente informe conjunto de Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA) revela un alza interanual del 6.5% en el precio de los departamentos en el AMBA. Si bien este porcentaje puede parecer moderado, representa una recuperación notable considerando la caída del 42% sufrida entre agosto de 2018 y el punto más bajo de la crisis.
La Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) lidera este crecimiento, con un incremento del 10% interanual. En el Gran Buenos Aires (GBA), la variación es más heterogénea: GBA Norte 1.8%, GBA Oeste 0.2% y GBA Sur 2.4%. Estos datos indican una recuperación gradual pero consistente en distintos puntos del AMBA, aunque con variaciones regionales según las características de cada zona.
El Impulso del Crédito Hipotecario
La reactivación del crédito hipotecario es uno de los factores clave que impulsa la demanda de departamentos, especialmente unidades de 2 y 3 ambientes. Daniel Salaya Romera, en declaraciones a Infobae, señala la aparición del crédito, sumado al aumento en los costos de construcción, el retraso cambiario y la mayor disponibilidad de dinero post-blanqueo, como los motores de esta apreciación. La tendencia es particularmente fuerte en zonas con mayor oferta de departamentos premium.
Esta reactivación se ve reflejada en las operaciones. Los departamentos en pozo o recién terminados, cuyo precio se ajusta al costo de reposición, registraron un alza del 20% en el último año, sin apenas margen para la negociación.
Zonas con Mayor Demanda
El informe destaca la alta demanda de departamentos en zonas como Olivos, Vicente López y Núñez (consideradas “la ciudad de 15 minutos”), impulsadas por el auge del Parque de Innovación y la comodidad que su ubicación ofrece. En estas áreas, departamentos de alta gama con vistas al río pueden alcanzar precios de hasta USD 6.000 por metro cuadrado. Departamentos más accesibles, con 20 o 30 años de antigüedad, ubicados cerca de estaciones de tren, se encuentran desde los USD 2.000 por m2.
En CABA, barrios como Caballito, Recoleta y Belgrano siguen siendo los preferidos. En el GBA, Olivos y Martínez al norte, y Lomas de Zamora y La Plata al sur, se posicionan entre las zonas con mayor consulta, consolidando patrones de demanda en áreas estratégicas o con buenos accesos.
Casas: Una Recuperación más Lenta
Contrariamente a la tendencia observada en los departamentos, el mercado de casas aún no muestra señales claras de recuperación. En octubre de 2024, mantienen un descenso del 5% interanual, con variaciones regionales importantes. GBA Oeste es el más afectado (-7.4%). Aunque en CABA y GBA Oeste hubo un ligero crecimiento de 0.5% intermensual, el panorama general no refleja una recuperación plena.
Ariel Bechara Aded, de Bechara Inmobiliaria, hace hincapié en que la dinámica del mercado difiere entre departamentos y casas. El alza en los departamentos de áreas como Lomas de Zamora se debe en gran medida al creciente acceso a créditos hipotecarios, favoreciendo la demanda. Sin embargo, este efecto no se extiende con la misma intensidad al mercado de casas.
Precios de Cierre Récord en CABA
El índice de precios de cierre del metro cuadrado real en CABA, elaborado por la Universidad del CEMA y RE/MAX Argentina en conjunto con Reporte Inmobiliario, muestra un dato impresionante para octubre de 2024: casi USD 2.000 por m2. Este es un valor promedio, con variaciones según el tipo de inmueble. Los monoambientes llegaron a un precio de cierre por m2 de 2.063 dólares; mientras que los de 2 y 3 ambientes registraron valores de 2.030 U$S/m2 y de 1.981 U$S/m2, respectivamente.
En comparación con octubre de 2023, el metro cuadrado general de venta de departamentos usados en CABA se apreció en un 14.2%. Sin embargo, comparado con enero de 2020, todavía se encuentra un 8.5% por debajo, demostrando la existencia de una recuperación, pero un largo camino por recorrer hasta alcanzar los niveles previos a la crisis. La disminución en el rango de contraoferta (4.15%) durante los últimos 7 meses indica un fortalecimiento del precio y disminución en la negociación.
Perspectivas Futuras
El mercado inmobiliario del AMBA presenta un escenario bifurcado. Los departamentos experimentan una clara recuperación, impulsados por el crédito hipotecario, la mayor disponibilidad de dinero y el ajuste de precios por los costos de reposición. Sin embargo, las casas siguen un camino más lento, con una recuperación regional aún incierta. A medida que se estabilice la economía y se afiance la confianza en los mercados, podría esperarse que la tendencia se extienda a segmentos como el de las casas, pero los cambios pueden ser graduales y dependerán de variables adicionales, más allá del retorno del crédito hipotecario.
La diferencia entre la evolución de los precios de departamentos y casas podría depender, a futuro, de variables como la disponibilidad de terrenos para construcción de casas (que suele ser más escasa que para edificios de departamentos), los costos de construcción en relación al precio final, y el impacto de variables económicas y políticas en la confianza de los inversores en el sector inmobiliario. Se requieren análisis posteriores para tener una mayor precisión en las proyecciones a mediano y largo plazo.
